一、案情簡述

2003年10月18日,丙方取得金洲大廈的所有權證書。2003年10月10日,甲方與丙方簽定《寫字樓租賃合同》,租賃期自2003年10月10日至2023年10月9日(但是乙方在再審中對該合同真實性提出質疑并給出理由)。合同簽訂后,甲方又就金洲大廈的第一層至第三層分別與弈奇特上網公司、醉鄉餐飲公司和湘財證券營業部簽訂了三份《寫字間租賃合同》。后因丙方不能自動履行相關法律文書確定的義務,北京市門頭溝區人民法院委托太平洋國際拍賣有限公司對訴爭房產公開拍賣。丙方負責人向拍賣公司只提交了其與甲方簽訂的《物業管理委托合同》和3份租賃合同,并沒有提交《寫字樓租賃合同》。門頭溝區人民法院裁定將訴爭房產過戶給西單建行。2010年6月23日,西單建行又將訴爭房產委托海華宏業拍賣公司進行拍賣。乙方于2010年8月9日依法拍得訴爭房產,同年12月17日取得所有權證。乙方于簽訂拍賣確認書后,即占有金洲大廈第三層。2011年5月10日,乙方向承租商戶發出“重要通知”,通告產權變更狀況,要求各租戶于接到通知十五日內騰退使用的房屋。

甲方認為其與丙方之間簽訂了《寫字間租賃合同》,基于“買賣不破租賃”,故乙方繼續履行《寫字樓租賃合同》。乙方提出反訴,請求法院依法確認《寫字樓租賃合同》無效,判令甲方將金洲大廈第一至二層房產騰空并交還乙方。


二、法院判決

(一)北京市海淀區人民法院

判決:一、確認由乙方繼續履行甲方與丙方簽訂的《寫字樓租賃合同》;二、乙方公司于判決生效后10日內將金洲大廈第三層騰空并交還甲方;三、乙方按照每日3242元的標準向北京某烏特公司賠償經濟損失;四、駁回乙方的全部反訴請求。

(二)北京市第一中級人民法院

判決:駁回上訴,維持原判。

(三)北京市高級人民法院

判決:一、撤銷北京市第一中級人民法院及北京市海淀區人民法院的判決;二、丙方與甲方簽訂的《寫字樓租賃合同》第一至三層的部分自2010年8月9日起予以解除;三、甲方于本判決生效后10日內將金洲大廈第一至三層交予乙方;四、駁回甲方的訴訟請求;五、駁回乙方要求確認《寫字樓租賃合同》無效的反訴請求。

(四)最高人民法院

判決:一、撤銷北京市高級人民法院判決、判決以及北京市海淀區人民法院判決;二、駁回甲方全部訴訟請求;三、駁回乙方全部反訴請求。


三、案件評析

(一)如何界定“租賃合同”和“買賣不破租賃”?

北京市高級人民法院認為:租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。法律規定的承租人是為自己的生產、生活或工作需要,實際占有、使用承租物。法律規定“買賣不破租賃”是為了保護承租人自身的生產或生活不因租賃物產權人變化而受影響。甲方和丙方簽訂的租賃期為20年的《寫字樓租賃合同》的目的,并非甲方為自身生產經營而占有使用租賃物,而是對外開展出租業務,甲方并就金洲大廈第一至三層分別對外簽訂了相應的租賃合同,故甲方與丙方簽訂《寫字樓租賃合同》雖名為租賃合同,但實際上是一般商業承包合同,不應受“買賣不破租賃”法律規定的保護。


1、高級人民法院承認甲方與丙方之間《寫字樓租賃合同》的真實性,但是認定該合同本質上為一般商業承包合同。那么我們應該如何界定一份租賃合同呢?

《合同法》第二百一十二條對“租賃合同”的概念作了明確的規定。租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同,提供物的使用和收益權的一方為出租人,獲得物的使用和收益權的一方為承租人。北京市高級法院將“使用和收益”限定為為自身生產經營而使用租賃物,因為甲方是對開展出租業務,故即使其與丙方簽訂了《寫字樓租賃合同》,但是他們之間實際上是一種商業承包關系,而不是租賃關系。

《合同法》第二百二十四條規定了合法轉租,承租人合法轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效?!逗贤ā返诙俣鍡l規定了在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當事人另有規定的除外。我認為,《合同法》明確承認合法轉租,承租人將房屋合法轉租給第三人,收取租金的情形實質上也屬于承租人對房屋的“使用和收益”,是完全符合租賃合同的特征的。在合法轉租的情形中,承租人并不是為了自身的日常生活和生產經營而占有使用房屋,而是對外開展出租業務。但是《合同法》規定了承租人與出租人之間的租賃合同仍繼續有效,肯定了出租人和承租人之間仍存在租賃關系,而不是將關系認定為承包關系。故我們不能以“承租人是否為了自身的生活和生產需要而自己占有使用出租屋”來作為“是否是租賃合同”的判斷標準


2、北京市高級法院認為:法律規定“買賣不破租賃”是為了保護承租人自身的生產或生活不因租賃物產權人變化而受影響。所以是否可以對這種觀點作以下理解:法律雖承認合法轉租,也承認承租人和出租人之間的租賃合同仍然有效,但是這種情況下的租賃關系是不能適用“買賣不破租賃”的?即使承認甲方與丙方《寫字樓租賃合同》的真實性,且肯定他們之間的租賃關系。但是甲方已將金洲大廈的第一層至第三層轉租而不再是為了自身的生產或生活,故甲方對第一層至第三層的租賃關系不適用“買賣不破租賃”,對第四層至第十四層的租賃仍適用“買賣不破租賃”?我認為,北京市高級人民法院對“買賣不破租賃”的這種觀點是值得商榷的。

(1)其說法律規定“買賣不破租賃”是為了保護承租人自身的生產或生活不因租賃物產權人變化而受影響。其沒有說清楚具體哪條法律,我也沒有找到作如此規定的相關法律規范。

(2)《合同法》第二百二十九條、《城鎮房屋租賃合同解釋》第二十條、《民通意見》第一百一十九條第二款均對“買賣不破租賃”作出了相關規定,但是均未對“租賃”的情形作分類,而將合法轉租排除在外。鑒于上述第1點認為不能以“承租人是否為了自身的生活和生產需要而自己占有使用出租屋”來作為“是否是租賃合同”的判斷標準,所以這里“買賣不破租賃”也不能限定為是為了保護承租人自身的生活和生產的需要,而排除適用合法轉租。


(二)甲方與丙方之間是房屋租賃關系還是物業管理委托關系?

我認為應當是物業委托關系,而不是房租租賃關系。

1、《寫字樓租賃合同》,該合同記載了租賃房屋所有權證書編號,但租賃物所有權證書填發在合同日期之后,明顯存有疑點。針對這一疑點,甲方與丙方未給出合理的讓人信服的解釋。

2、《物業管理委托合同》與證人王京平的證言能相互印證。該《寫字樓租賃合同》與《物業管理委托合同》內容存在較大沖突,而《物業管理委托合同》簽訂時間在后,且由北京某商貿公司向拍賣公司提交并得以在兩次拍賣活動中出示,其證明效力和可信程度明顯高于《寫字樓租賃合同》。

3、門頭溝區人民法院委托拍賣時,丙方向拍賣公司提交了其他房屋租賃合同,如果該合同當時存在,則丙方卻不像拍賣提交該合同,無法令人信服。甲方系訴爭房產物業管理人,應該知曉兩次拍賣活動,如果《寫字樓租賃合同》當時存在,則其不向拍賣公司提交該合同也無法令人信服。

最高院通過上述三個理由只是認定《寫字樓租賃合同》在拍賣時并不存在,但不必然證明《寫字樓租賃合同》是虛假偽造的,因為乙方沒有提交任何證據證明該合同上甲方與丙方的印章不真實或存在其他偽造情形。我贊同最高院的判決,任何訴訟請求都需要足夠的證據來支撐。但關于這一點我有自己的兩點想法。

1、《合同法》第二百三十條和《城鎮房屋租賃合同解釋》第二十三條對承租人的優先購買權做出了規定。門頭溝區人民法院委托拍賣拍賣公司拍賣時,按照法律規定,拍賣公司應當在拍賣五日前通知承租人金悅公司。而拍賣公司的職員在作證時沒有提及在開拍前通知了北京某物業公司,所以有理由相信兩次的拍賣公司都是不知道丙方和甲方之間存在租賃合同??梢?,丙方不僅沒向拍賣公司提交《寫字樓租賃合同》,也根本沒有向拍賣公司告知甲方是承租人。固有理由相信租賃合同在當時是不存在的。

2、北京市第一中級人民法院認為“金悅公司于2004年、2005年先后將涉案房屋出租給案外人的事實也印證了丙方與甲方租賃關系的存在”。這種邏輯是簡單的,是經不起推敲的。丙方和甲方之間存在《物業管理委托合同》,合同允許該物業公司出租房屋,收取租金。故該物業公司將涉案房屋出租給案外人的事實與丙方與甲方之間是否存在租賃關系沒有必然聯系。


(三)“買賣不破租賃”的適用

1、在租賃期間,所有權人將租賃物轉讓給買受人的,買受人能否要求承租人返還租賃物?

《合同法》第二百二十九條和《城鎮房屋租賃合同解釋》第二十條對“買賣不破租賃”作了規定。

(1)概念:買賣不破租賃,又稱所有權變動不破租賃,指在租賃期間,租賃物的所有權發生變動,由新所有權人法定承受該租賃合同。所謂法定承受,指原租賃合同的權利義務內容(租金、期限等)維持不變,什么都不需要做,自動將出租人變更為新的所有權人。

(2)買賣不破租賃的構成要件

租賃合同有效;租賃期間內,租賃物的所有權因買賣、互易、贈與、投資、繼承、遺贈、企業合并等原因發生變動。

(3)買賣不破租賃的例外情形。在下列三種情形中,不適用買賣不破租賃規則:

租賃物被沒收、征收的;先抵押后出租,抵押權已經登記的;房屋在出租前已被人民法院查封的。


2、金洲大廈第一層和第二層是否應該返還給乙方公司?

訴爭房屋第一層至三層已分別租給了弈奇特上網公司、醉鄉餐飲公司和湘財證券營業部。西單建行與該拍賣公司簽訂的《委托拍賣合同》中第二十七條明確規定本合同附件包括:現有房屋租賃人之租賃合同?!杜馁u公告》中明確“拍賣標的實物和權屬以實際現狀為準”,在乙方簽訂的《拍賣成交確認書》中明確“買受人在拍賣展示期間已對拍賣標的認真看樣咨詢,對標的瑕疵現狀表示認同”。本案件中不存在當事人另有規定的情形,也不存在“買賣不破租賃”的例外情形,所以弈奇特上網公司、醉鄉餐飲公司和湘財證券營業部可以繼續對訴爭房屋進行占有、使用和收益?!百I賣不破租賃”中新所有權人對租賃合同的承受是一種法定承受,不需要承租人弈奇特上網公司、醉鄉餐飲公司和湘財證券營業部做什么,租賃合同的出租人自然而然地變成北京某匯金公司。此時租賃權的效力大于買賣雙方的轉讓效力,該乙方不能要求承租商戶返還房屋,但有權要求他們支付租金。


3、本案中乙方買手房屋前對房屋的租賃情況是完全知情的,若受讓方在購買房屋之前對房屋的租賃情況完全不知情,出賣人對此進行了隱瞞,那么受讓人是否可以以此來對抗承租人?

根據相關法條的字面意思,即使買受人在購買房屋時對完全不知道該房屋已經出租,這種“不知情”也不能對抗承租人,要求承租人返還房屋。我認為,此時,在法律上已經違反了誠實信用原則,構成了欺詐,致使合同屬于可變更可撤銷合同。受讓人可以行使撤銷權請求撤銷買賣合同,請求出賣人返還價款,進行賠償,也可以繼續履行合同。


四、房屋承租人的優先購買權

在門頭溝區人民法院委托拍賣活動中,丙方負責人向其提交了《物業管理委托合同》和3份租賃合同。在西單建行委托拍賣的活動中,受托的海華宏業拍賣公司在《標的說明》中對訴爭房產特別說明,訴爭房產一至二層處于租賃之中,三層閑置??梢?,兩次拍賣中,拍賣公司對訴爭房屋處于租賃之中是知情的。但是,在案件資料中,我沒有看到拍賣公司在拍賣五日前通知房屋的承租方,以便他們行使優先購買權。

關于承租人的優先購買權,《合同法》第二百三十條和《城鎮房屋租賃合同解釋》第二十三條、第二十四條對承租人的優先購買權做出了規定。根據法律規定,若拍賣公司在拍賣前真沒有在合理期限內通知承租人,那么承租人只可以請求出租人和拍賣公司承擔賠償責任,但不能以此請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。

ps:本案例來自江蘇蘇明律師事務所李鵬律師