【基本案情】

    2015年12月15日,原告武壹、顧貳夫婦與倆被告周叁、陳肆夫婦通過房地產經紀有限公司居間,簽訂房屋買賣合同一份,約定由三被告(該房屋系按份共有,其中被告周叁、陳肆夫婦各占25%,倆被告女兒周伍占50%)將坐落于蘇州市高新區水岸逸景花園小區10幢XXX室房屋轉讓給原告,價格為142萬元。合同簽訂當日原告即交付定金2萬元。合同還對房款交付、房產過戶、違約責任等進行了約定。后由于二手房行情上漲,被告單方將房價提高至165萬元。原告無奈與被告簽訂補充協議,將房款確定為165萬元。另,被告周伍均未在前述述協議簽名,也未授權其父母賣房。后被告又提出各種要求并最終明確表示不同意將房屋轉讓給原告,雙方產生糾紛,故原告委托本所律師訴至蘇州市虎丘區法院,請求繼續履行房屋買賣合同。直至本案判決前,鑒于被告未能注銷房屋抵押權證,故原告變更訴訟請求,要求解除該房屋買賣合同,并由三被告承擔違約金。

【法院裁判】

    三被告于本判決生效之日起十日內支付原告武壹、顧貳違約金人民幣142000元。

【法律分析】

    本案涉及如下相關法律問題:1、本案房屋買賣合同及補充協議中未有另一房屋共有人周伍的簽名,合同及補充協議是否有效?2、房屋買賣過程中,抵押權證未能注銷,為何需要變更訴訟請求?3、若其他房屋共有人對房屋買賣卻不知情,房屋買受方如何維權?本案中,二原告與被告周叁、陳肆夫婦簽訂的《協議》及《補充協議》、《補價協議》均系雙方當事人真實意思表示,被告周伍雖未在上述協議簽名,但當庭確認知曉并同意賣房,故上述協議不違反法律、行政法規的強制性規定,應為合法有效,雙方應本著誠實信用原則按約履行。協議簽訂后,原告按交易慣例即向中介方交付了2萬元。但被告在合同約定的期間直至判決前均未注銷房屋抵押權,且被告明確表示不再繼續履行合同,被告的行為顯屬違約,致原告合同目的無法實現(即因為房屋抵押未能注銷等情況,導致房屋無法過戶,房屋買賣無法履行),故原告可行使法定解除權并要求被告承擔違約責任。但若其他房屋共有產權人對房屋買賣不知曉,事后也不同意賣房,此種情況下,即使房屋買賣合同具備履行條件,也會因為其他共有人未有出賣該房屋的真實意思表示,而導致房屋無法轉讓至買受方名下,合同買受方只能按照合同約定追究簽約人的相關違約責任。故,實踐中房屋買受方為更好的保障自身合法權益,合同簽約時務必要求所有房屋產權人簽約,如買賣標的房屋有抵押的,應約定抵押權如何注銷及其相關法律責任,以免自己買賣房屋的目的落空及后續司法訴累。


ps:本案源來自江蘇蘇明律師事務所孔國強律師